Покупая новое жилье, мы делаем долгосрочное вложение. Чаще всего предполагается, что семья будет жить в этом доме или квартире долго - во всяком случае, весь срок ипотеки. Однако иногда жизнь складывается так, что приходится переехать и продать уже имеющуюся недвижимость. Однако, что делать, если жилье находится в ипотечном залоге с использованием материнского капитала? Ведь в этом вскрывается много нюансов. О них мы сегодня и расскажем.
Использование маткапитала при покупке квартиры
Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года. Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка. Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.
Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость - крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:
- первоначального взноса;
- досрочного погашения, полного либо частичного.
Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости - это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках. Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей - часть на каждого.
Впрочем, законодательством не поощряются сделки с кровными родственниками, так как это может являться незаконной попыткой обналичить сертификат.
Продажа квартиры с материнским капиталом до погашения долга
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Так как МК - это средства, которые выделяются в поддержку семьям, в которых появился ребенок, то и направлять эти деньги нужно только на благо малышей. За этим строгим правилом следят органы опеки, и если дотации используются для приобретения недвижимости, то маленький гражданин обязательно должен получить свою долю в этих квадратных метрах.
Поэтому, если вы собираетесь реализовать ипотечное жилье, на которое потратили средства из сертификата, то обязательно нужно приобрести новое - и в нем выделить детям новые доли.
Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе проведенная вами сделка будет считаться незаконной. При этом важно, чтобы размер долей также сохранился.Законодательство не предусматривает определенное время, когда можно продавать приобретенную на дотации недвижимость, поэтому этот вопрос могут решить сами владельцы. Кроме того, продажа возможна и до выделения долей (например, в случае, если банк настоял на отсрочке процедуры в силу повышенного риска невозврата долга). Однако при этом нужно составить обязательство о разделе квартиры в будущем или дарственную на основе этого документа. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Как получить согласие опеки
Так как жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую стоимость, в том числе и на всех детей в семье, перед оформлением сделки вам нужно будет получить согласие опеки.
По закону у продавца квартиры с МК должно быть письменное разрешение органов опеки или же она должна проходить в присутствии представителей органа.Чтобы получить согласие, нужно написать заявление и собрать следующие документы:
- заявление о распоряжении;
- оригиналы и копии удостоверяющих личности документов - паспортов родителей, свидетельств о рождении детей;
- заявление законных представителей детей на их участие в сделке;
- результаты оценки стоимости жилья;
- документы на недвижимость;
- справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
Как уже было заявлено выше, важно сохранить одинаковый уровень жилищных условий. Однако возможно уменьшение общей площади квартиры или дома, но только в случаях, когда одному из детей нужно дорогое лечение, и вырученная разница с продажи и покупки меньшего жилья пойдет на эту цель. При этом в новой жилплощади уменьшатся доли именно родителей, а не детей.
Есть и другие нюансы. Так, если жилье находится в собственности продавца менее 5 лет, то придется уплатить налог на квартиру. Однако избежать этого можно, если провести сделки купли-продажи в одном налоговом периоде.
В тех случаях, когда недвижимость, купленная в кредит с использованием МК, до сих пор находится в залоге банка, потребуется разрешение организации на сделку.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Существует несколько способов, которые позволят продать квартиру, обремененную ипотекой.
Способ первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому вносится предоплата, равная сумме оставшегося долга. Она передается банку, после чего проводится снятие обременения. Покупатель передает оставшуюся сумму. Затем регистрируется сделка купли-продажи в стандартном порядке.
Способ второй. Согласуйте процедуру с банком. Организация сама проведет ее и предоставит ячейку для расчетов клиентов. За это взимается комиссия, однако такой вариант крайне выгоден для клиентов, так как тогда на отчуждение жилья точно будет выдано разрешение.
Способ третий. Недвижимость снова реализуется в ипотеку, однако для этого банк должен одобрить нового заемщика, который становится новым должником по этому кредиту. Это самый приемлемый вариант для банка, так как он продолжает получать прибыль, и квартира остается в залоге.
Общий порядок
В целом порядок действий при реализации квартиры с участием МК выглядит так:
- Продавец формирует пакет документов, необходимых для получения разрешения на реализацию недвижимости в ООиП и кредитной организации. Это нужно для того, чтобы не тратить время на поиск в будущем.
- Затем необходимо составить заявление в органы опеки и попечительства и передать его вместе с собранными бумагами. Срок рассмотрения - до 30 дней.
- Получив положительный ответ, запросите согласие банка на продажу ипотечного жилья.
- Сделка проводится по одному из перечисленных выше вариантов. Вы либо сами занимаетесь поиском покупателя и проведением сделки, либо передаете эту ответственность банку.
- После того, как покупатель переведет средства, обязанности продавца переоформляются на покупателя.
- Бумаги для регистрации права собственности подаются в Росреестр.
- С квартиры либо снимается обременение, либо ипотечные обязательства переводятся на нового владельца.
Как продать квартиру с МК после выплаты ипотеки
После того, как вы выплатили ипотечный долг банку, вы можете свободно распоряжаться недвижимостью - в законодательстве нет никаких запретов на этот счет. Поэтому полная выплата долга позволяет заемщику распоряжаться жилым имуществом без согласия банка.
Важным моментом остаются дети. Поэтому вам все равно придется запросить разрешение на сделку в органах опеки и приобрести новое жилье, в котором будут выделены такие же доли для маленьких граждан. Если купля-продажа или обмен произойдет без этого этапа, ООиП могут заподозрить намеренное ухудшение жилищных условий, а значит, начать проверку в отношении родителей.
Квартира с маткапиталом при разводе
Развод при ипотеке с материнским капиталом становится несколько более сложной процедурой, ведь родителям обязательно нужно соблюсти выделенные детям квадратные метры, и при этом самим не остаться без выгоды. Оптимальный вариант в таком случае - досрочное погашение долга и раздел квадратных метров, однако часто у супругов просто нет таких сумм, которыми можно разом погасить всю оставшуюся задолженность.
Выходов из такой ситуации несколько:
- Раздел общего долга на две части и, соответственно, составление отдельных графиков платежей.
- Обратиться в тот же банк с заявлением на два кредита каждому из супругов. Сумма этих кредитов должна быть равна первому долгу по ипотеке. Таким образом, кредит будет погашен досрочно, а заем они будут выплачивать отдельно.
- Не разделять ипотеку вовсе, но выплачивать долг по договоренности - в идеале письменной. После погашения недвижимость будет разделена с учетом долей для детей.
Доли при разводе делятся так. Сначала выделяется ? для каждого из родителей, затем же нотариусом закрепляется часть доли каждого родителя за ребенком. Если же недвижимость была разделена еще до развода, при покупке, то заново проходить этот процесс не нужно.
Размер доли, которая выделяется ребенку, равен установленному в регионе минимуму квадратных метров для одного человека. В Москве он, например, составляет 18 кв. м.
Совмещение военной ипотеки и маткапитала
Напомним: накопительная ипотечная система (НИС), то есть военная ипотека - это программа, которая позволяет военнослужащим получать ежегодные дотации, которые впоследствии пойдут на приобретение недвижимости. Использовать деньги можно только после трех лет участия в НИС, а накапливаются ресурсы на протяжении всего срока службы.
Семьи военных могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья. Однако для объединения двух этих субсидий имеется несколько условий:
- супруги должны состоять в официальном браке, то есть гражданский брак не рассматривается, даже если отцовство зарегистрировано в ЗАГС;
- жилье обязательно должно находиться на территории РФ;
- до момента полного погашения долга жилье будет в залоге банка.
Совмещение дотаций позволяет в ускоренном порядке погасить задолженность и быстрее снять обременение с жилья.
Согласование
Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.
После того, как вы оформите квартиру в военную ипотеку, родитель - владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением о направлении средств МК в счет оплаты ипотеки. К заявлению потребуется приложить:
- паспорт родителя, получившего сертификат;
- сам сертификат;
- копию предварительного кредитного договора или действующий договор, а также справку об отсутствии задолженностей по действующему займу;
- обязательство в течение 6 месяцев выделить доли для детей;
- свидетельства о рождении всех детей в семье;
- подтверждение, что мать и ребенок - граждане РФ;
- свидетельство о браке.
Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПФР перечисляет средства МК банку, выдавшему ипотеку.
Продажа квартиры
Участие в НИС практически не влияет на продажу ипотечной недвижимости. Реализовать заложенное жилье можно следующими способами:
- досрочно погасив долг и сняв обременение,
- переуступив права на имущество и кредитные обязательства.
При этом сохраняется нюанс в виде использованного материнского капитала и долей в недвижимости. После реализации жилья необходимо подобрать новое, в котором будут выделены такие же доли для детей и родителей, как и в предыдущем.
Что делать при разводе
Если для приобретения квартиры использовались средства только НИС, то разделу недвижимость не подлежит, а значит, останется в полной собственности военнослужащего. Раздел возможен только при дополнительных вложениях обоих супругов. Однако, если при выплате кредита использовался маткапитал, за матерью и детьми будут закреплены соответствующие им доли. В этом случае заемщики должны поступить одним из способов, описанных выше в пункте о разводе, и либо разделить долг и выплачивать его отдельно друг от друга, либо договориться и продолжать выполнять обязательства раздельно. При этом квадратные метры по итогу будут разделены с учетом детских долей.
Заключение
Продажа и разделение ипотеки с использованием материнского капитала имеют множество нюансов, главный из которых - сохранение выделенных в жилье долей для детей в новой недвижимости. Малейшее отступление от принятых в регионе стандартов метража для одного человека приведет к началу проверки в отношении родителей. То же касается и раздела имущества при разводе.
